Собственные апартаменты являются несбывшейся мечтой миллионов жителей России. Каждый гражданин хотя бы раз в своей жизни сталкивался с проблемами проживания в многоквартирном доме. Периодический шум, домашние животные, неухоженные подъезды – это лишь краткий перечень проблем, с которыми ежедневно сталкиваются миллионы жителей. Одним из наиболее популярных решений становится покупка апартаментов, которое позволяет в один момент улучшить качество жизни на долгие годы вперед.
Если в Ваших планах имеется покупка жилой недвижимости, но Вам не хватает денежных средств, то следует незамедлительно рассмотреть вариант покупки жилья в кредит. Для этого следует тщательно проанализировать предложения различных банков, чтобы выбрать самый прибыльный вариант. Если официальная страница имеет понятную структуру и достаточное количество информации, например, как эта https://www.tinkoff.ru/loans/mortgage/, то справиться с этой задачей просто.
Изучение стоимости рынка недвижимости
Начнём с самого начала всего процесса, это выбор банка и условия, на которых вы получаете кредит. Сразу хотим обратить внимание на то, что многие делают одну и ту же ошибку. Они определяются со стоимостью квартиры исключительно по объявлениям о продаже недвижимости. В чём здесь загвоздка?
Дело в том, что не обзванивая квартиры, ни узнавая нюансы, не узнавая состояния, не просматривая квартиры вы можете очень здорово ошибиться. Может случится так, что вы пойдёте в банк, попросите определённую сумму, а когда начнёте выбирать квартиру, то поймёте, что там требуется ремонт или какие-то другие дополнительные серьёзные вложения. И в итоге вам придётся либо отказываться от своей идеи, либо снова идти в банк и просить кредит в большем размере.
Поэтому, чтобы такой ошибки не совершать, начинайте свои действия с изучения стоимости рынка недвижимости. Читайте объявления, звоните собственникам, уточняйте все нюансы, ездите, смотрите квартиры и в итоге вы поймёте, что есть определённая цена, за которую действительно реально приобрести то жильё, в том районе, в том месте и в том состоянии, в котором хотите.Только после этого необходимо идти в банк. По поводу банка говорить, наверное, большего смысла нет. В каждом регионе есть свои лидеры, скажем так. Думаем, что этим лидером будет Сбербанк, а остальные, скажем так, ТОП 10 банков в каждом регионе свои.
Общение с банком
Любое общение с банком следует начинать с телефонного разговора. Позвоните в банк, узнайте общие условия на каких выдаются кредиты, процентные ставки и иные нюансы.
После того как вы составите список тех банков, которые вас заинтересовали, вам необходимо съездить в каждый их них и пообщаться. Почему не надо делать так, что прозвонив какое-то количество банков ехать в один. Да потому, что вам по телефону сообщают общую информацию, не зная вашей ситуации, доходов и других моментов. Поэтому обязательно поезжайте, пообщайтесь с менеджерами банка, возьмите с собой какие-то документы, например, справку о доходах. И таким образом, вы получите точную информацию и сможете сделать правильный выбор своего банка.
При разговоре с менеджером обратите внимание, что на процентные ставки влияет много факторов. Это срок, размер первого взноса. Почему так? Потому что банк заинтересован в том, чтобы снизить свои риски. Если вы оплачиваете большую часть стоимости квартиры, то банк более уверен в том, что заёмщик надёжен. И соответственно, он сможет сделать вам процентную ставку ниже.
То же самое касается и срока ипотечного кредита. Если банк видит, что вы готовы выплатить его за меньший срок, то он также с радостью пойдёт к вам навстречу.
Не стоит забывать о том, что на проценты влияют возраст заёмщика, семейное положение, наличие иждивенцев и другие нюансы, связанные с личностью заёмщика.
По опыту можем сказать, что многие почему-то считают, что если срок кредита 30 лет, размер первого взноса маленький, например, 10%, то это здорово, выгодно и т. д. Но здесь не стоит забывать, что 30 лет срок большой и тот процент, который набежит за эти годы может быть весьма значительным. И в итоге окончательная стоимость квартиры взлетит до неимоверных высот. Поэтому всегда здраво оценивайте свои возможности.
Также, когда будете общаться с сотрудником банка, уточните о дополнительных расходах. Самой значительной частью из них является страхование. Каждый банк требует страховать квартиру. Уточните с какими страховыми компаниями работает тот или иной банк, на каких условиях. Будет хорошим вариантом, если вы поедите в эту страховую компанию и непосредственно там объясните, что хотите взять ипотеку в таком-то банке. И уточните на каких условиях вам оформят страховой полис. Не забывайте о том, что эту страховку вам придётся оплачивать, каждый год пока не погасите кредит.
Таким образом, после всех этих действий вы сможете выбрать тот банк, который предоставит вам наиболее выгодные условия и приступить к поиску квартиры.
Соглашение об авансе
Когда вы подобрали квартиру и общаетесь с продавцом, то вам обязательно необходимо предупредить его о том, что вы будете приобретать жильё с помощью ипотеки. Почему это нужно? Потому что это влияет, во-первых, на ход определённых действий, а во-вторых, скажем так до кризиса, были продавцы, которые не хотели связываться с ипотечниками. Сейчас, конечно же таких случаев практически нет, но на всякий случай. Тем не менее сам процесс оформления может немного затянуться. Обычно это недели две занимает (согласование всех вопросов с банком). При том условии, что вовремя представляются документы.
Если этот этап прошёл нормально, т. е. продавец согласен, то вам необходимо подписать соглашение об авансе. Что-то начинать без подписания этого документа не рекомендуется. Потому что стороны, а в частности продавца, это ни к чему не обязывает. Он в любой момент может передумать или отказаться, а вы уже процесс запустили, т. е. работаете с банком, несёте затраты и, соответственно, у вас должны быть какие-то гарантии. Поэтому обязательно подписывайте соглашение. Можно подписать и другие виды договоров, например, предварительный договор.
Что важно в соглашении об авансе? Важный момент, это срок соглашения. Всегда надо предусматривать какие-то моменты, которые могут повлиять на изменение сроков. Не надо быть самоуверенным, считать, что всё будет хорошо, слушать продавца, что у него всё замечательно. Что все документы готовы и ему остаётся только вам их отдать. Как правило, всегда оказывается, тем более вы документы предоставляете банку, что чего-то не хватает. Поэтому всегда берите срок с запасом, ничего страшного в этом не будет.
В самом соглашении обязательно прописывайте то, что квартира приобретается с привлечением ипотечных средств. Это очень важно. Потому что в случае, если банк откажет вам в приобретении этой квартиры либо вы сами поймёте в результате проверок, что юридически что-то с квартирой не так или что-то ещё. И в итоге вы не станете приобретать у продавца его квартиру. Поэтому этот пункт для вас очень важен.
Пропишите возврат суммы аванса при отказе банка. Потому что, если подумать логично, то продавец должен понимать, что это было не ваше желание, что не вы отказались от покупки, а банк вам не даёт. Люди бывают разные, поэтому лучше, чтобы всё это было прописано.
А также должно быть прописано возмещение расходов при отказе продавца от сделки. Потому что вы будете оплачивать оценку квартиры и другие моменты. Поэтому обязательно прописывайте этот пункт. Многие, скажем так, продавцы со скрипом идут на это, но постарайтесь это сделать. Хуже от этого не будет.
В целом соглашение стандартное, в нём указываются стороны (продавец, покупатель), вся информация о квартире, сроки и подписывается сторонами. Также в этом соглашении не забудьте прописать о том, что продавец вам обязан предоставить документы на квартиру, в том числе и те, которые потребует банка.
В некоторых банках вместо соглашения об авансе, вы будете обязаны подписывать предварительный договор. Это исключительное требование банка. Соглашение здесь не пройдёт никакое, только предварительный договор.
Предварительный договор
Когда мы ранее сказали, что необходимо предупреждать продавца, что вы ипотечник и объяснили почему. И как раз этот довод и, тем более, вы попросите подписать предварительный договор, то не все продавцы идут на это. Сейчас, конечно же не та ситуация как была до кризиса. Сейчас уже продавцы идут навстречу, потому что продавать ведь надо кому-то. Но всё бывает, бывают какие-то нюансы и моменты. Поэтому с банком будет подписываться предварительный договор.
Предварительный договор отличается от соглашения тем, что он обязывает стороны впоследствии подписать основной договор, т. е. сам договор купли-продажи. Все пункты из предварительного договора обязательно переходят в основной договор. За исключением тех случаев, когда стороны договорились об ином.
С одной стороны это плюс предварительного договора, т. е. продавцу сложнее отказаться от продажи. С другой стороны, если в процессе, скажем так оформления, проверки обнаружатся какие-то моменты, которые вам не понравятся и вы, например, не сможете их доказать, то тогда будет, конечно же сложнее.
В любом случае предварительного договора не следует бояться, никуда вы от него не уйдёте и не сможете сбежать, если будете сотрудничать со Сбербанком. Потому что это его требование.
Сбор документов
После подписания соглашения или предварительного договора наступает процесс сбора документов. Продавец предоставляет вам правоустанавливающие документы, т. е. это все сведения о квартире и собственнике.
Этап оценки квартиры
После того, как предоставите все документы, будет этап оценки квартиры. Этот этап начинается с того, что банк предоставляет вам оценочную компанию, вы сами выбрать её не можете. Представитель этой компании должен будет приехать на квартиру, осмотреть её и предоставить отчёт. Ваши действия как покупателя, это согласовать продавца, который должен предоставить доступ специалиста в квартиру.
После того, как он её осмотрит, то буквально в среднем через два — три дня составляется отчёт. Отчёт содержит в себе данные на квартиру, данные о рынке недвижимости на данный момент. Для чего он нужен? Для того, чтобы банк убедился, и в том числе, и страховая компания, что квартира приобретается по рыночной, а не завышенной цене. И скажем так, что в случае чего банк не потеряет свои деньги.
Перепланировка
Ещё хотим обратить внимание при оценке квартиры, это перепланировка. Если есть незаконная перепланировка, то специалист оценочной компании уведомит об этом банк в своём отчёте. И дальше всё будет зависеть от банка.
В некоторых случаях, если какие-то незначительные произведены изменения, например, сделали прямоугольную арку вместо двери, то банк идёт на встречу и закрывает на это глаза, и выдаёт ипотечный кредит. Если, что-то более серьёзное, например, совмещён балкон с комнатой или другие какие-то серьёзные нарушения, то банк, здесь конечно же откажет вам в покупке этой квартиры. Поэтому сразу обращайте на это внимание. И даже лучше заранее прежде, чем начинать все работы по оформлению, уточните этот момент.
В итоге один экземпляр отчёта предоставляется банку, второй страховой компании, и третий идёт покупателю, т. е. вы сможете посмотреть все эти данные.
Сделка по приобретению квартиры
Когда все эти документы готовы, наступает этап непосредственно сделки по приобретению квартиры. Вы как заёмщик подписываете документы с банком о предоставлении ипотечного кредита. Здесь на что хотим обратить ваше внимание. Внимательно читайте все, что подписываете. Читайте все, что написано мелким шрифтом. Потому что сотрудники банка могут ошибаться, например, в паспортных данных или в других цифрах.Поэтому читайте всё внимательно. Не бойтесь потратить на это время. Задавайте больше вопросов. Сверяйте свои документы, которые есть у вас на руках, с документами на приобретаемую квартиру. Поэтому в этом плане надо быть внимательнее.
Также подписывается договор со страховой компании, это, как правило, происходит в тот же день. И непосредственно договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи будет прописано, что квартира приобретается с привлечением ипотечных средств и то, что она будет находиться в залоге у банка.
После всего этого, покупатель закладывает свою часть денег в банковскую ячейку, а банк закладывает свою сумму, предоставляемой части денег, либо банк может переводить их на счёт продавца. Это зависит от банка и региона. И затем все документы направляются на регистрацию в Росреестр.
Итоги
Что в итоге у нас получается? Когда документы возвращаются с регистрации, то вы получаете выписку из ЕГРП, где указывается, что вы становитесь собственником квартиры. Также вы получите экземпляр договор купли-продажи, зарегистрированный с печатью Росреестра. И такой же договор получит продавец. С этих пор вы являетесь собственником квартиры, и она находится в залоге у банка.
Понравилась статья?
