Перепланировка квартиры от «А» до «Я»

Многие владельцы квартир недовольны своими жилищными условиями. Для улучшения функциональности или расширения можно прибегнуть к перепланировке квартиры.

В чём разница между перепланировкой и переустройством квартиры?

В 25 статье Жилищного Кодекса определена разница между понятиями перепланировки и переустройства квартиры. Однако в обоих вариантах необходимо вносить коррективы в технический паспорт.

Перепланировка квартиры - внесение изменений в конфигурацию жилого помещения, после которого поправки в техпаспорт вносятся в соответствии с частью № 2 25 статьи ЖК России.

Переустройство — изменения, установка нового или замена старого оборудования, относящегося к инженерным и санитарно-техническим коммуникациям, а также электрическим сетям. Эти поправки вносятся в техпаспорт в соответствии с частью № 1 25 статьи ЖК России.

К перепланировке квартиры относятся следующие изменения:

Снос или передвижение части стен или элементов перегородки, в том числе для увеличения жилого пространства.
Обустройство, перенос или удаление дверей и иных проёмов.

К переустройству квартиры относятся:

Замена, удаление, установка элементов отопительных систем.
Перенос, установка или замена газовой колонки, труб, плиты, в том числе при смене газового оборудования на электрическое.
Прокладка новых элементов разводки подачи воды.
Установка некоторых видов стиральных машин (промышленного назначения).
Монтаж новых систем кондиционирования или вентиляции.
Прокладка новых элементов электрических кабелей.
В соответствии с 26 статьёй ЖК России все подобные изменения должны быть внесены только после получения разрешающих документов в органах местного самоуправления. Рассмотрение бумаг на перепланировку или переустройство происходит в течение 45 дней. По прошествии этого времени будет выдан документ, разрешающий или запрещающий внесение изменений. Затем производятся ремонтные работы.

В финале составляется акт приёма, который должен быть подписан комиссией. Он направляется в БТИ, где на его основе вносятся изменения в техпаспорт жилого помещения.

СНиП, КоАП и другие нормативные документы

При перепланировке или переустройстве квартиры нужно опираться на следующие нормативно-правовые документы:

ЖК России;
КоАП России — ответственность за нарушения или самовольную перепланировку/переустройство;
Стандарты СНиП:
31−01−2003 — регламентирует изменения в многоквартирных домах;
41−01−2003 — регламентирует изменения в системах отопления, кондиционирования и вентиляции;
04.01−85 — регламентирует изменения в системах канализации и водопроводных сетей;
01.07−85 — обозначает разрешённые нормы нагрузок и воздействия;
23−05−95 — регламентирует изменения в системах естественного и искусственного освещения жилого помещения.

Как узаконить перепланировку квартиры?

Для того чтобы оформить новый техпаспорт при самовольном перепланировке (переустройстве) квартиры, нужно подать документы в местную администрацию. Список состоит из следующих бумаг:

Заявление, заполненное по установленной форме.
Документы на квартиру (оригинал или заверенная копия).
Проект перепланировки или переустройства.
Технический паспорт на квартиру.
В случаях, когда изменения вносились в муниципальную квартиру, потребуется доверенность. Её можно получить в жилищном фонде (отдел департамента имущественных отношений).

После подачи документов собственнику выдадут расписку о получении. В течение трёх рабочих дней после завершения рассмотрения заявителю направят решение административного органа. Оно высылается по адресу, который был указан в заявлении.

При получении отказа, если изменения были произведены в самовольном порядке, собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние. Срок и порядок проведения работ по восстановлению жилого помещения устанавливается администрацией.

Если собственник несогласен с решением администрации, он может обратиться в суд. В таком случае придётся доказать, что изменённое состояние квартиры не создаёт угрозы для жизни и/или здоровья граждан.

В случае если иск проигран или не подавался, а изменения по возврату квартиры в прежнее состояние не были произведены, администрацией будет подан иск, на основании которого может быть вынесено следующее решение:

Для собственников. Продажа квартиры с торгов и последующей выплате стоимости помещения за минусом цены по возврату квартиры в прежнее состояние;

Для арендаторов социального найма. Расторжение действующего договора на право проживания (выселение) с арендатором и возложение обязанности по возврату квартиры в прежнее состояние на арендодателя (муниципальный орган, владеющий зданием).

Если принимается решение о разрешении сохранения изменений, то на собственника или арендатора накладывается штраф. Санкции указаны в КоАП России, статья 7.21.

Как сделать перепланировку в разных типах квартир

Брежневка

Брежневские квартиры отличаются маленькими кухоньками и ванными. Многие люди сталкиваются с проблемой установки стиральной и посудомоечных машин, поэтому предпочитают сделать перепланировку квартиры. Чаще всего сносятся стены между кухней и комнатой, чтобы расширить пространство.

Но такой вариант доступен только в случае, если стена между ними не является несущей. В таких случаях можно совместить ванную с туалетом. Некоторые расширяют эти помещения за счёт коридоров, достраивая стены и перенося дверные проёмы. Ещё одним доступным вариантом становится арочный проём. Если грамотно подойти к вопросу проектирования, то его можно сделать даже в несущей стене.

Хрущёвка

Ещё один вариант «неблагополучных» квартир — хрущёвки. Их отличают маленькие кухни, длинные комнаты и узкие коридоры. Так же как и в предыдущем варианте можно подумать о сносе или передвижении стен. В некоторых квартирах есть небольшие кладовые помещения, за счёт которых можно увеличить пространство квартиры. В зависимости от её размещения с её помощью можно расширить комнату, кухню, оборудовать холл или увеличить ванную.

Серия домов II-49

Многосекционная серия домов II-49 практически не позволяет делать перепланировку квартиры за счёт сноса стен. Это связано с тем, что большинство из них являются несущими. Если вы проживаете в таком доме, то расширить пространство и сделать его более функциональным можно за счёт уменьшения перегородок. Многие владельцы совмещают санузлы и маленькими и практически бесполезными холлами. Объединение ванны с туалетом также помогает сделать квартиру более удобной для проживания.

Серия домов П44-Т

Сейчас очень распространена серия домов П44-Т. Их отличительная черта — наличие ниш или так называемых стен-трансформеров. Во многих однокомнатных квартирах есть сдвижные перегородки, с их помощью можно отделить часть жилого помещения в отдельную комнатку. Во многих двух и трехкомнатных квартирах с помощью ниши можно объединить комнату и кухню.

Серия домов П-30

Серия П-30 отличается отсутствием балконов, вместо которых имеются лоджии. При необходимости изменить планировку именно они объединяются с комнатой или кухней. В однокомнатных квартирах, как и в предыдущей серии можно отделить небольшую часть комнаты (в основном у входа). Квартиры с двумя и более комнатами можно перепланировать за счёт узкого и нефункционального коридора.

Серия домов II-68

Панельно-блочные дома серии II-68 или так называемые башни отличаются наличием больших лоджий, которые часто распространяются на комнату и кухню. С её помощью можно увеличивать площадь или, напротив, спланировать отдельное небольшое помещение.

155 серия домов

Дома серии 155 сейчас строят повсеместно. Они открывают полный полёт для творчества своим владельцам. Тут есть возможность переносить, сдвигать или убирать часть стен, объединять комнату и кухню, совмещать санузел с ванной или расширять их с помощью коридора.

Чего делать нельзя при перепланировке квартиры?

Существует ряд требований, соблюдение которых обязательно. В случае пренебрежения ими можно быть уверенным, что вы не сможете получить разрешение на перепланировку квартиры, тем более, если она была сделана самовольно.

Любые действия, которые приведут к ухудшению эксплуатационных качеств жилья.
Переустройство, которое разделяет помещение на комнаты непригодные для дальнейшего проживания.
Изменения, которые приводят к потере прочности или устойчивости здания.
Установка любых устройств, предназначенных для регулировки или отключения инженерных коммуникаций, в случаях, если это приведёт к ухудшению подачи ресурсов в соседние квартиры.
Переустройство за счёт ликвидации или уменьшения размера вентиляционных систем.
Любые изменения, которые приведут к повышению нагрузки на конструкцию здания, превышающие допустимые нормы.
Перенос частей отопительной системы на лоджию, балкон или веранду.
Обустройство водяного тёплого пола за счёт системы горячего водоснабжения.
Любые нарушения или отклонения от стандартов пожарной, санитарно-гигиенической или эксплуатационной безопасности.
Обустройство ниш или снос стен-пилонов, стен-диафрагм или колонных элементов конструкции.
Обустройство дополнительных лоджий/балконов/террас/веранд.
Любые переустройства, которые затронут технические этажи здания (подвалы, чердаки и т. д.).
Изменения в домах, которые признаются аварийными.
Любые переустройства, которые могут коснуться изменения внешнего вида здания (в том числе установка мансардных окон).
Обустройство газифицированной кухни или иного газифицированного помещения арочным проёмом (допускаются разрешённые изменения, которые сохраняют двери между кухней и жилой комнатой).